去年7月出台的房地产降温措施推行至今已接近一年。在这一年，私宅成交量虽然下滑近一半，但是房价仅下跌0.3％，而发展商也没有放缓私宅销售的步伐。

今年下半年，市场预计有至少14个新私宅项目登场，单位总数多达5655个。

这一轮降温措施是如何影响新私宅的销售？随着中美贸易战升温和宏观经济环境风险加剧，这些措施近期是否还会调整？

《联合早报》邀请多名房地产分析师，共同探讨投资者关心的系列课题。

今年下半年市场预计有至少14个新私宅项目登场，其中包括两个上千单位的大型项目。分析师认为发展商必须根据市场情绪制定完善的销售策略，才能在激烈的竞争中脱颖而出。

这些新私宅项目中，有五个是拥有超过500个单位的中大型项目，大多在第三季推出。

位于金文泰的锦泰门第（Parc Clematis）和甘榜峇鲁的（Avenue South Residences）分别有1468个和1074个单位，属于霸级私宅项目。

坐落于欧南园的One Pearl Bank和武吉知马路上段的Midwood@Hillview Rise规模较小，分别有774个和564个单位。

自从去年7月的新一轮房地产降温措施推行后，私宅销售速度大为放缓。政府规定新私宅必须在五年内卖完所有单位，以致让大型项目的发展商面对了巨大压力。

不过，高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为，欧南园和牛车水最高私宅的One Pearl Bank，获得不少买家青睐。锦泰门第和南峰雅苑的销售情况也备受关注。

她接受《联合早报》访问时指出，根据市区重建局的数据，今年首季有3万6839个未完工和未售出的私宅单位。

若每年卖出9000个单位，要在五年内售出所有单位是可能的，但是发展商仍不该掉以轻心。

她说：“发展商可能要适时在不同阶段推出销售活动，借助良好的市场情绪或抢占销售先机。虽然我们不认为供应过量，但若同一地区有两个项目同时推出，肯定会面对激烈竞争，发展商就得以项目的特点或价格来竞争。”

永久地契项目是一大卖点

私宅项目的地契期限是一大卖点，高纬环球研究部高级经理黄显洋认为，永久地契项目对买家的吸引力极大。“组屋地契期限课题近来引起许多关注，加上新永久地契项目少，中央区以外和其他中央区的这类项目相信会引起买家兴趣。这类项目比99年地契项目更能保值。”

他举例，5月销量最好的安珀苑（Amber Park）和绿意庭（Parc Komo）都是永久地契项目。

仲量联行研究与咨询部高级董事王德辉则认为，目前私宅供应过量，发展商必须把销售卖点放在价格。

“发展商在今年首季推出2989个新单位，但至今只卖出1838个，供需之间落差很大……供应过量的问题会一直影响未来的新私宅项目销售，因此新推出市场的单位，售价必须极具竞争力才能吸引买家。”

私宅供应与地皮供应的关系密切，过去两年，集体出售市场为发展商提供了不少重新发展的地段，一度掀起集售热潮。不过，目前私宅需求放缓，发展商通过集售市场购地的次数也大为减少，集售市场陷入疲弱状态。

宋明蔚说：“严格来说，今年没有一个私宅集售项目售出。若按未来用途来看，只有海德大厦（Realty Centre）的集售取得成功。它目前是商用大楼，不过其用途可重新发展为综合项目，这主要得益于中央商业区奖励计划。它还可因为更换用途而获得额外25％的总容积率。”

她预计，今年下半年的集售市场依旧疲弱，但到了明年态势有可能复苏，因为政府出售的地段不多，而发展商的地皮库存也已快逐渐耗尽。

这一轮降温措施 成效不如上一轮

美国小说家马克·吐温曾有一句名言：“历史不会重演细节，过程却会重复相似。”

回顾过去两轮降温措施，这句话或许贴切形容了这些措施对楼市周期的影响。

2013年，政府推出一系列房地产降温措施，包括推出总偿债率（TDSR）条例，限制借贷者每月摊还的款额不超过收入的60％。这个“大辣招”导致私宅价格隔年下跌3.5％，非有地私宅销量大跌超过44％。

不过，当政府在2017年3月宣布放宽卖方印花税（SSD）条例后，楼市开始回弹。2017年的新私宅销量增加27％，私宅价格也扭转跌势，一年之间上涨9.1％。

鉴于房价攀升速度过快，政府2018年7月突然又推出新一轮降温措施。除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民，其他买家所缴交的额外买方印花税（ABSD）一律上调五个百分点。另外，政府也首次针对发展商推出新ABSD措施，把企业购买住宅房地产（包括地皮）的ABSD从15％上调至25％，外加一笔无法退回的5％印花税。

自这轮降温措施推出后，私宅成交量跌了近一半，从去年第二季的7186个单位，下滑至今年第一季的3743个单位，跌幅为48％。至于私宅价格，过去两个季度虽连续下滑，但至今累积跌幅仅0.3％，大致上保持平稳。

国家发展部长黄循财上月接受彭博社电视访问指出，降温措施推出以来已见成效，促使本地房地产周期趋向稳定。

然而，戴玉祥产业（Edmund Tie & Company）研究部主管张耀强认为，这轮措施或许达到政府“巩固和调整市场周期”的目的，但论成效，它其实不如上一轮。

他在接受《联合早报》采访时指出，上一轮措施推出时，私宅成交量跌了超过一半，房价连续下跌三年，是1975年以来最长的跌势。“相比之下，去年7月降温措施虽然抑制了集体出售市场火热情况，但是楼市似乎更具韧性，没有显著波动。”

他也认为，尽管有降温措施，但私宅价格应会持稳。这是因为发展商之前在集体出售热潮中的购地成本高，难以削价卖出私宅，而且发展商的持守能力强，更倾向于维持售价，而不愿以较低价倾销单位。

随着新加坡家庭的收入增加，张耀强认为无论是自住或供投资用途，私宅需求将逐步增加。

他引述新加坡统计局数据指出，截至2018年底，我国有17万8000户家庭的每月收入超过2万元，这数据自2009年以来，平均每年增加1万户。

“所以在我看来，降温措施并没有削弱本地人对房地产的长期热爱，他们往往把房地产视为有形投资和传承给子女的资产。”

未售出单位创六年新高

王德辉却认为，降温措施或许没有导致房价显著下跌，但现在楼市周期其实隐含更巨大危机。

他说：“去年7月出台的降温措施，只是加大之前已实施措施的力度，因此我们应切合实际，期待房价波动放缓。不过，与2013年至2017的楼市下行周期相比，这轮周期我们面临更严重威胁，特别是贸易战导致经济增长放缓和外部环境恶化。如果这个潜在危机继续深化，它将会引发房价剧烈下跌。”

除了外部经济局势动荡，王德辉认为本地楼市还潜伏一个“炸弹”——私宅供应过剩。根据市区重建局数据，目前获得规划批准，但未售出的私宅单位共3万8710个，为2013年第一季以来的六年新高。

放宽降温措施将更具挑战性

世邦魏理仕研究部主管沈振伦指出，自去年降温措施以来，约有40个新私宅项目推出，至今没有任何一个项目售罄，这样的情况对他来说相当“罕见”。

他说：“即便上轮降温措施影响显著，仍有一些项目卖得不错，在一年内就卖光所有单位。由此可见，现在楼市供应过多的情况相当严重。”

根据分析师提供的数据，过去一年，新私宅项目销售比率介于0.9％和79％，当中卖得最好的项目是英雅苑（Park Colonial），至今卖出近八成或638个单位。

尽管楼市有大量私宅供应，近来私宅需求也似有回升，5月份新私宅销量环比上升约三成至952个单位，一些较受欢迎项目的价格也小幅上扬。

有分析师表示，经历了一年降温措施的“震荡”后，楼市如今已逐步稳定下来，不少买家更开始把降温措施视为楼市的新常态。合登房产集团研究主管李思德说，去年的降温措施推出后，新私宅销量平均每月600多个单位，今年私宅销量每月已增至700多个。

“如果私宅销售的势头能维持下去，今年新私宅的销量将超越去年数字。”

新加坡国立大学城市与房地产研究院院长程天富指出，楼市需要推出更多销售活动来刺激需求，而发展商近来积极展开销售活动，可能吸引了不少买家重返楼市。

他认为，目前私宅价格预料保持平稳，或在下来一两个季度内出现下跌。“但如果上月销售数据所反映的良好私宅需求开始逐渐增加，房价可能不跌反升。”

对张耀强来说，他更关注降温措施下来会如何放宽，这是因为政府过去两轮的降温措施虽然有效抑制了市场，同时会产生无法预测的影响。

他说：“政府要放宽当前的降温措施将变得更具挑战性。任何细微的调整或放宽政策，都可能导致私宅积压的需求完全释放，并迅速推高私宅价格和交易量，重演2017年楼市强劲回弹的情况。”