尽管 Covid-19 大流行对某些行业造成了破坏性影响，但新加坡住宅房地产市场的牛市令人印象深刻。

 预计 2021 年私人住宅物业价格指数将上涨 6% 至 7%，销售交易量达到 8 年来的最高记录

然而，新加坡政府在 2021 年 12 月中旬推出的另一轮降温措施令市场感到意外，给来年的前景蒙上了阴影。

本报告的目的是分析 2021 年新加坡私人住宅物业在不同细分市场（一级和二级市场）的销售情况。

数据来源

报告中使用的房地产信息来自URA Realis，截至2021年12月29日。由于本报告是在2021年底之前编写的，因此本报告中使用的统计数据可能与政府将发布的最终官方数字有所不同 

私人住宅物业市场

房地产开发商在 2021 年销售了 12,900 套私人住宅，不包括执行共管公寓 (EC)，比上一年的销售额增长 29.2%。 2021 年的住宅一级市场销售额是 2013 年以来的最高水平。强劲的销售量是由健康的市场信心、低利率、充足的流动性和错失恐惧 (FOMO) 推动的。

开发商在 2021 年出售的私人住宅单位的最大份额，占所有出售单位的 41.7%，位于城市边缘或其他中央区 (RCR)。 大约 19.3% 的单位位于核心中央地区 (CCR)，而其余 39.0% 的单位位于中央区以外 (OCR)。

过去15年，RCR 仅在2018年和2021年两次占据了私人住宅一级市场销售额的最大市场份额。在其他13年中，OCR占据了一级市场份额的最大份额。 OCR 拥有最大的市场份额是很常见的，因为与其他两个细分市场相比，它占据了最大的地理区域。

图1

2021年各细分市场一级市场销售额市场份额

Source: URA, ERA Research & Consultancy

表 1 2021年核心中区畅销住宅项目

表 2 其他中央区 2021 年最畅销住宅项目

表 3 中央区以外202年最畅销住宅项目

私人住宅二手市场

2021 年住宅二级市场销量同比跃升 77.1% 至创纪录的 19,348 套私人住宅单位。这是自 2010 年以来二级市场的最高交易量，当时有 22,608 套私人住宅单位易手。

二级市场的销售主要由新加坡人和组屋升级者推动。 一些组屋业主利用组屋转售市场的火热出售他们的组屋，以升级为私人住宅物业。 这些升级者需要购买已完工的私人房产作为他们的新家。

私人住宅二手市场销售

整体住宅物业市场

2021年一、二级市场共成交32,248套私人住宅，较上年增长54.2%。 这也是自 2012 年（即政府推出总偿债比率制度前一年）以来的最高交易量。

私人住宅总销售额

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中央区以外 OCR 占2021年售出单位总数的47.9%的最大市场份额。其次是 其他中央区 RCR 和核心中央地区 CCR，分别占售出单位数的33.0%和19.1%。

最新的降温措施增加了开发商在房地产开发市场的风险。 房地产开发商不得不面对受房地产调控影响的未来住房需求的不确定性。 此外，他们还必须面对因建设成本上升以及利率和融资成本可能上升而带来的风险。

通过集体出售的土地收购可能比政府出售土地的风险更大，因为前者需要更多时间来完成并且可能陷入诉讼。 为规避风险，发展商将在 2022 年转向政府出售土地以收购主要地块以补充其土地储备。由于房地产限制带来的不确定性，2022 年出售的大型集体出售项目将非常具有挑战性。 因此，与 2021 年相比，最新的降温措施可能导致 2022 年的土地征用量减少。

为确保他们有足够的新住宅开发库存可供出售，房地产开发商将推迟一些项目的推出。因此，预计 2022 年将推出约 6,000 至 7,000 个住宅单位，少于 2021 年预计推出的 10,200 至 10,800 个单位。

由于三个原因，2022 年的住宅一级市场销量可能会明显低于 2021 年的销量。

首先，较低的住宅推出量总是会导致较低的销售额。随着 2022 年新发售的住宅单位减少，一级市场可能会吸引更少的买​​家。

其次，最新的降温措施将抑制购买需求，尤其是外国人、公司和购买后续住宅物业的人的需求。

第三，2021年的销售量创8年新高，这样的交易量无法持续，尤其是在预计推出的房屋数量较少以及最新房地产调控的压力下。

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