近年来，政府土地销售（GLS）地块的投标显著下降，开发商的参与度也明显降低。2024年前五个月的数据显示，住宅地块的平均开发商投标数量下降到2.4个，低于2023年下半年3.4个的平均水平，并远低于2021年8.4个的峰值。

图1：GLS地块的平均投标人数

来源：市区重建局（URA），ERA研究与市场情报

注：地块分区为‘住宅（非独立式）’、‘住宅和商业’、‘住宅与一楼商业’及‘白地’

投标下降与开发商谨慎

最近的土地投标低于预期，往往低于分析师的预测。例如，Marina Gardens Crescent地块因每平方英尺每地积比率（psf ppr）$984的投标被认为过低而未获授标。最近出售的GLS住宅地块价格比邻近开发项目低了最多32.0%，进一步说明了这一趋势。

表1：最近授标的GLS地块

来源：市区重建局（URA），ERA研究与市场情报

地块分区为一楼有商业用途的住宅。

这些地块位于不同地区，但相距仅150米。

土地投标减少引发了对GLS地块需求下降、开发商谨慎态度增加以及新开盘价格可能受到影响的疑问。下文将通过分析四个最近的GLS地块和开发商不太可能降低新开盘价格的原因来探讨这些问题。

开发商不太可能降低新开盘价格的原因

原因一：建筑面积协调规则

自2022年9月1日起，建筑面积协调规则通过改变建筑面积的测量和计算方式减少了可销售的建筑面积：

所有建筑面积均测量至墙中。

所有分层面积均包含在总建筑面积（GFA）中。

空洞不包含在分层面积中。

这些变化意味着空调架和空洞等空间不再可销售，但开发商不太可能因此降低销售价格。开发商在建造这些空间时会产生费用，可能会将相关成本计入销售价格中

表2：建筑面积协调规则前后的土地价格

来源：市区重建局（URA），ERA研究与市场情报

一个例子是Lentor Mansion，尽管其土地成本较Lentor Modern的$1,204 psf ppr低（相差18.2%），但Lentor Mansion在协调规则后推出的单位价格仍高于Lentor Modern的类似单位。

表3：Lentor Modern和Lentor Mansion的两居室单位价格差异

来源：市区重建局（URA），ERA研究与市场情报

原因二：某些地块的高风险

额外买家印花税（ABSD）

自2018年5月以来，外国买家的ABSD从20%增加到60%。这特别影响到更多外国买家购买的核心中央区（CCR）的开发项目。因此，开发商更加谨慎，往往降低投标以反映当前的市场状况。

图1：外国买家ABSD的增加时间线

来源：新加坡税务局（IRAS），ERA研究与市场情报

新租赁房屋类型带来的商业风险

引入长期服务式公寓（SA2）为开发商增加了另一层风险。这些单元为需要三个月以上但少于典型一年租期的租户提供住房。Zion Road（A地块）是首个试点SA2单元的地块，以$12亿（$1,202 psf ppr）的价格出售，显著低于2018年Jiak Kim Street地块的售价。

尽管土地成本较低，Zion Road（A地块）的开发商不太可能降低销售价格，因为他们需要考虑持有成本和SA2单元的潜在空置率。

大型项目和未售出单元的风险

大型住宅项目具有较高的总收入和较低的建筑成本等优势，但也伴随着更高的风险。例如，Zion Road（A地块），最大总建筑面积（GFA）为85,577平方米，可能提供735个单元。相比之下，Rivière的455个单元来自于仅51,231平方米的GFA。开发商必须管理未售出单元的风险，如果在五年内未售出单元，可能面临高达土地成本35%的罚款。

原因三：建筑和劳动力成本上升

新加坡的建筑行业需求强劲，2024年合同价值预计在320亿到340亿新元之间。这由公共和私营部门项目（包括GLS地块招标和大型基础设施项目）推动。这一需求预计将继续，可能会增加建筑成本。

图2：新加坡建筑需求

来源：data.gov.sg，ERA研究与市场情报

劳动力短缺和其他成本压力，如更高的利率、通货膨胀和增加的房地产税，进一步导致成本上升，使得开发商不太可能降价。

可持续发展考量

由于GLS地块的授标要求，开发商可能面临额外的成本，例如特殊影响评估。例如，靠近中央集水区自然保护区的Upper Thomson（B地块）要求采用生物多样性敏感的策略和保留建筑的整合。

图：Upper Seletar水库

新房价格下降的潜在因素

经济冲击和家庭收入下降

重大经济冲击导致的失业和家庭收入下降可能会引发价格调整。历史数据表明，在过去的金融危机期间，尽管有政府的降温措施和借贷条件的收紧，房地产市场仍会调整。

图3：GDP增长与房价指数

来源：新加坡统计局（Singstat），ERA研究与市场情报

人口减少

新加坡人口老龄化和依赖非居民维持劳动力可能影响住房需求。除非外劳政策发生重大变化，否则中期内人口减少似乎不太可能。

图4：总人口与居民中65岁及以上人口比例

来源：新加坡统计局（Singstat），ERA研究与市场情报

结论

虽然GLS地块投标下降可能表明新开盘价格有潜在下降的趋势，但当前的市场状况表明情况并非如此。开发商谨慎行事，平衡项目成本和风险增加，使得他们不太可能降低价格。土地价格的稳定表明私人住房价格可能保持稳定，符合市区重建局（URA）确保健康、平衡房地产市场的目标。

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