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转向思维 新加坡2020年第二季度私人住宅和建屋局转售房屋价格指数的快速估算



导言

根据今天发布的快速估算,今年四月至六月的私人住宅房地产价格指数比上一季度下降了1.1%,而组屋转售公寓的价格指数比去年同期增长了0.2%。 

私人住宅物业市场

从2020年4月7日到2020年6月1日,阻断措施或“断路器”遏制了冠状病毒在新加坡的传播,从而严重限制了房地产活动,例如参观展览单位或已建成的物业,从而导致阻断措施期间的交易量降低 -下。

因此,继上一季度下降1.0%之后,2020年第二季度私人住宅价格指数环比下降1.1%。

第二季度私人住房价格下跌的原因是,有地住宅价格环比急剧下降2.6%。 另一方面,非土地住房价格指数在同一三个月内仅下降了0.6%

图1:有地和非有地房地产价格指数




第二季度,中部其他地区的非有地住宅物业价格环比下降1.9%。 同时,核心中部地区的房价下降速度有所放缓,与2020年第一季度的2.2%相比,到2020年第二季度略微下降了0.1%。


图2:三个市场领域的房地产价格指数



在三个市场领域中,其他中央区(OCR)是唯一一个在2020年第二季度与今年前三个月相比房地产价格指数保持不变的市场领域。 这可能是由于对主要来自组屋提升者在其他中央区OCR性能的弹性需求。

政府组屋转售单位的整体价格在2020年上半年保持稳定,因为2020年第二季度转售价格指数的快速估计环比增长0.2%,而私人住房价格指数则朝相反的方向发展。

稳定的组屋转售价格以及2019年和2020年可在转售市场上出售的组屋单位数量众多,将导致组屋提升者数量的增长对私人物业的稳定需求。 估计到2019年,将有27,000个组屋达到其5年MOP(最小占用期)。另外,在2020年,将有26,000个组屋达到其5年MOP(最小占用期)。相比之下,组屋的年均数量 在2009年至2018年的10年中,他们的5年最小占用期均已达到每年9,000个单位。 这些相对较新的组屋中的一些将进入转售市场,业主随后可升级至私人住宅。

此外,与核心中央部地区的房地产相比,其他中央区公寓的价格更低,价格也更便宜。 因此,与中端和优质房地产相比,郊区私人住房的交易相对较多。

根据市区重建局数据,以下是在主要市场和转售市场上交易的私人住房单位(不包括执行共管公寓)的初步数量。

表1:成交的私人住宅单位数量

全国范围(不包括执行共管公寓)


2020年第二季度私人住宅房地产交易总量约为上一季度的一半。 转售市场的销量环比下降了62%,而2020年第二季度的主要市场环比下降了35%。

政府组屋转售市场

建屋局转售组屋的价格有所好转,因为建屋局转售价格指数在2020年第一季度持平之后,在2020年第二季度环比增长0.2%。这表明新加坡对公共住房的需求健康。 达到其五年最少占用期末的相对较新的组屋单位的供应增加,也可能导致转售价格上涨,因为与较旧的单位相比,这些较新的单位通常价格较高。

展望

房地产市场将平衡对立力量。 将会有市场力量压低房地产价格,例如经济逆风和疲软的就业市场。 还将有支持房地产价格的市场力量,例如低利率,市场上充足的流动性,一些被压抑的需求,更加活跃的房地产营销,外国人在本国以外寻求避风港和建屋局提升者的需求。

随着“阻断措施”的逐步抬起以及新加坡经济的重新开放,购房者正重返房地产市场。 预计未来几个月房地产交易将增加。

预计今年房地产价格不会暴跌。 整个2020年,组屋转售价格指数的增长可能在1%到0.8%的收缩之间。另一方面,由于经济的不利因素,整体私人住房价格指数可能在未来几个月内逐渐下降。 但是,交易量的预期增长将减缓价格下跌的速度。 2020年第二季度私人房地产价格指数下降了1.1%,降幅很小。 因此,我们不排除今年余下的时间有些意外。



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